下面是小编为大家推荐的学校物业工作计划（共含14篇），欢迎阅读，希望大家能够喜欢。同时，但愿您也能像本文投稿人“bankeya110”一样，积极向本站投稿分享好文章。
篇1：年度物业工作计划
一、指导思想
以规范服务为准则，以质量建设为重点，以安全生产为基础，以队伍建设为保障。进一步在求创新、求特色、求实效上下功夫，全面提升浩然物业管理中心服务水准。把精细化管理，贴心式服务，高水平后勤落实到实处。
二、工作目标
（一）继续完成既定的办公用房招商计划
1、建立客户的需求信息，了解客户的所属行业、租赁需求，并与之建立良好的联系。
2、建立办公用房中介商和联系人的名录，并与之保持良好的、经常性的联络。
3、熟悉房产市场的政策法规和周边办公楼的楼宇内涵及其租赁客户机构名录，建立浩然大厦的潜在客户名册。
4、做好本楼宇租赁客户的信息采集和归档。
（二）严格制度、落实措施，提高安全防范能力
1、以重大设备零故障，重点服务零缺陷、安全生产零事故为物业管理与服务的核心目标。严格执行各项规章制度，强化与规范作业流程，杜绝安全隐患。
2、确定浩然高科技大厦安全保障的重点部位、重点楼层的安全防范目标，针对楼宇各租赁单位的安全消防特点，建立分类预案。
3、提高全员安全责任意识和应急应变能力，通过培训和实训，熟悉和熟练“四懂、四会、四个能力、五个第一、六个不放过”。
4、加强设备设施维护保养，杜绝事故隐患，建立设备设施的日检、月检（或专题检查）和年检档案。
（三）规范服务、强化流程，提升“浩然物业”服务品牌
1、参加中心及部门的业务活动，加强文化学习和职业技能培训，提高自身的业务能力。
2、按照质量文件体系规范作业规程，强化作业流程考核，实施服务质量跟踪、回访和质量监控，建树品质服务。
3、定时定期做好服务质量和作业人员素养客户满意度调查以及客户回访。
（四）加强网站建设和维护
1、充分利用互联网，建立公共信息上网和内部信息交流共享平台。
2做好每周周报，加强内部信息流转，信息上网和重要信情上报。
（五）节约为本、降耗增效
1、合理调控大容量用电器的分时段开闭，合理调控中央空调、燃油锅炉的开闭时间，充分利用大小机组的合理切换降低能耗、科学合理的申报每月用电量，合理控制与管理公共照明和办公照明。
2、杜绝劣质成本、建立物耗、办公用品等申领程序，用好每一度电、一张纸、一分钱。
（六）建立较为完整的考核体系
1、建立部门责任人、岗位责任人的服务意识和质量考核指标，建立综合评估和奖惩体系。
2、建立科学、合理的考评标准，通过综合评定，将结果与绩效、和年终奖金挂钩。
3、实施中心主任、部门负责人定期巡查物业公共区域和专访客户的制度。
（七）继续做好在建项目及其相关工作
1、完成电梯改造
2、完成油锅炉油改气锅炉改造
3、建设好咖啡沙龙
4、完成排污管道的更新
5、完成公共区域的整修
6、完成年度维保计划
7、完成员工手册的修订
8、完成作业程序的增补与修订
【年度物业工作计划集合6篇】
篇2：物业工作计划
20xx年是学校发展规划蓄势的一年，也是我们工作继往开来的新的一年，除了要一如既往地坚定“优质服务”的理念外，还要开拓工作思路，准确分析学校发展面临的机遇、困难和挑战，强化危机意识，提倡实干意识，同心同德，实现各项工作全面健康有序地发展，为全面完成学校发展规划上确立的目标奠定扎实的基础。
今年我学校工作重点主要有以下几个方面：
一、完善企业机制，强化基础管理
综合管理部要紧抓基础管理，突出重点，不断加大对各管理处的监管力度。对一些发生过事故的学校，重点加强监督检查，对管理处相关负责人组织学习，分析原因。严格执行学校各项制度，对存在的发出意见书，落实整改，强化学校责任评估工作推进力度，使各管理处长效监管机制健全。计财部肩负着调控学校各项费用的合理支出，保证学校财务物资的安全的职责。明年财政部实行的新的会计准则，对财务人员提出了更高的要求，很多账务的处理都要在充分了解经济业务实质的基础上进行判断后才能进行，所以，计财部要加强内外沟通，特别是与管理处的联动沟通，在做好日常会计核算的基础上，不断学习，提高团队综合能力，积极参与企业的经营活动，按照财政部会计准则和集团财务管理制度及物业的相关法律法规的要求，力求会计核算工作的正确化、规范化、制度化，做深、做细、做好日常财务管理工作。
行政办办公室在今年工作的基础上，明年以学校对物业管理规范操作的要求为主线，着重在强化管理水平和岗位技能、规范服务标准和质量、不断创新员工培训内容等方面做扎实有效工作。强化办公室的协调职能，建立良好的工作氛围，与各部门、管理处保持良好的协作关系，创造和谐的工作环境。
市场部明年要进一步完善各项规章制度，通过制度促使指标的落实。对物业市场形势进行调研，提供详细资料供学校参考。对标书制作做进一步细化，严格按照上海市物业管理相关规定和准则制定管理方案，并对商务楼板块按商场、办公楼予以分类制作文本，形成范本。
人力资源部要着重检查、促进各管理处用工情况，避免违规用工，杜绝各类劳资纠纷的发生的同时，想方设法规避人事风险，降低人事成本，利用本市现行“就业困难人员就业岗位补贴”的优惠政策，享受政府补贴，为学校今后的规模化发展提供人力资源的保障。
二、拓展市场空间，保持企业持续稳定发展
物竞天择、适者生存。是放之四海而皆准的基本法则，也是市场竞争中颠扑不破的真理。虽然物业管理行业当前，由于物业市场的迅速扩大，竞争日趋激烈是由经济规律所决定的，我们要充分地提高核心竞争能力，物业市场的迅速扩大更是难得，为我们搭建了宝贵的全面参与市场竞争的舞台。实施成本控制战略，通过推行区域管理制度，消除资源的浪费，建立快速反应机制，降低工作衔接成本，提高工作效率，提升服务品质。在降低成本的方案中，限度节省人力资源，全力拓展外部市场，广泛开展经营活动。
承接高端物业管理服务项目。随着房地产业飞速发展，物业市场迅速扩大，依托现有市场积累经验，广泛地参与较大范围市场竞争势在必行，物业管理行业规模经营才能产生效益，只有走出去，参与到全面的、激烈的市场竞争之中，经过残酷的市场竞争的洗礼，我们才能发展壮大，而且才能在更大的范围打造服务品牌。
锻造一支技术强、作风过硬的队伍，通过不断学习新知识、新技术，为学校的日渐发展储备人才。学校的飞速发展，人力资源是否能满足我们日益增长的需求，是摆在我们面前的课题。学校在向一级资质迈进的道路中，除却管理面积的要求，必须拥有具备中级职称以上的人员不少于20人，目前学校(含外聘)员工，仅有10名人员，距离还有很大差距。所以，要继续加大培训力度，扩展服务思路，由于我们直接地、经常地接触着销售终端——顾客(业主)。所以物业学校具备着其它行业不具备的独特优点。拥有广阔的物业市场为物业企业进入中介代理领域提供了前提。利用豫园品牌优势，商场商铺的经营管理也是我们可以涉足的区域。随着社会分工的明确和细化，物业的延伸必然会得到深远的发展。我们可以利用自身的优势，集思广益，思索物业延伸服务的可行性，挖掘出新的经济增长点。
三、应对物业学校目前存在的问题进行分析和今后的工作展望
目前，物业学校在内部管理方面也就是“软”管理方面有了很大提高，如服务的及时性、质量、态度及标准化管理方面，但由于物业服务中硬件设施不到位，致使部分服务部分达不到需求。员工队伍整体技术含量低，在今后的人事工作中要加强对高技术、高能力人才的引进，并通过培训挖掘内部技术潜能，发现、培养和储备技术人才。学校目前处于发育阶段，与本市大型物业学校存在着差距，在走向市场的发展过程中缺乏技术能力、管理能力和竞争能力。
今后的展望：
首先，加强全体员工的培训、学习，在提高服务意识、水平及质量的基础上继续完善规章制度和资料管理，以期在物业资质的评审上再上一个台阶，争取获得一级物业资质;
其次，继续完善工资改革分配制度，运用利益杠杆让每个员工围绕自己的诚实劳动应得的正当利益快速运转起来，彻底消除干部、员工的惰性，充分调动积极性、主动性、创造性;
第三，要拓宽服务领域，提供各种个性化服务，这需要树立全心全意为业主服务的思想，想在业主需要之前，做在业主需要之先，在为业主提供常规的卫生、安全、维修、绿化服务的基础上，积极发展家政、委托、代理、中介、商业服务等项目，不仅使业主在物业服务中获得切实利益，也使自己的物业服务获得经济和社会效益。
第四，争取树立品牌服务，利用“xx商城”这个品牌在市场竞争中取得优势，充分发挥地缘优势、品牌优势。物业品牌是物业管理企业经济实力、科技水平、管理水平、服务水平、服务理念和企业文化的综合反映，创造机会学习先进的管理、经营方法和经验，在全面提高服务水平的基础上，打造物业管理品牌。
第五、在条件成熟的情况下，规模化经营是物业管理企业的根本出路。优质楼盘管理是企业效益之本，企业将做好战略性调整，把主要精力和主要改革措施集中到调整组合。学校将积极探索有效形式，实施优势互补和资源优化配置，统筹人力、物力，根据市场需求运用集约化经营手段，创新和改善物业管理，从而实现规模经营。
xx年的工作是具有成就的一年，也是我们倍感任务重大、不断应对和挑战压力的一年。我们的工作得到了广大业主、上级学校及各级员工的鼎立支持和配合，使得我们在稳定、健康、向上的发展氛围中顺利完成了全年的各项工作任务。我们有足够的理由深信，在全体员工的共同下，20xx年的工作将做的更加出色，物业学校将会在未来的发展历程中谱写出更加辉煌的篇章!
篇3：物业工作计划
商业、写字楼性质物业是在建设规划中必须用于商业或办公经营性质的房地产，它是城市整体规划建筑的重要组成部分，其直接的功用就是为消费者提供购物、办公的场所。从建筑结构上来分，商场物业有敞开式的市场和广场类型，也有封闭式的购物中心、写字楼类型。较之传统的居住型物业，此类物业给开发商及物业公司带来的收益更加可观，但按照收益与风险相对应的商业原则，因经营和管理商业物业导致的法律纠纷也比住宅物业更加复杂。
一、商业物业纠纷的特点及成因简析。
我们认为，商业性物业纠纷较之传统居住型物业纠纷，具备如下两个方面的特征：
（一）商业物业较难成立业主委员会，以业委会为维权主体与物业管理公司的直接对抗相对较少，更换物业公司也相对较少。
相对于住宅而言，商业地产经营业态各异，又由于如今商业地产呈现租赁式经营模式，导致商业物业像住宅那样成立业主委员会有困难。据20xx年相关部门统计，仅以深圳为例，商业物业成立业委会的比例不到四分之一。依深圳市《业主大会和业主委员指导规则》及相关文件规定，“商业物业已交付使用的建筑面积达到50%以上，或者物业已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且使用超过一年的，业主5人以上联名可向该小区(大厦)所在的街道办事处书面提出申请成立首届业主委员会。”
实践中，如果商业物业是单一业主且物业又在自家成立的子公司管理之下，则根本没有成立业委会的必要。只有在存在分割产权物业的情况下，才具备了成立业委会的前提。但问题是很多商业性物业从表面上看入住率颇高，但实际上各个产权人将物业出租，或者开发商用委托第三方经营或者全场租约的形式经营，又或者开发商已经出售的单元不多而更多的单元被迫出租。因此许多写字楼的入住率高并不代表小业主交付使用的面积多，不一定达到成立业委会的法定要求。即使达到了法定的条件，也因商业楼宇的产权人不像小区业主那样特别在意小区公共事务和共同利益关系，在缺乏相互了解交流的平台下，也很难形成成立业委会的合意。加上开发商控制的物业公司显然并不希望成立对抗性的业委会，无人牵头的小业主就成了一盘散沙。
物业公司最担心的就是与业委会对抗、导致丢失管理权。没有业委会或者开发商作为大业主在业委会中具有控制权，则物业管理中最大的利益双方的冲突就大为减少，业主更换物业管理公司的诉讼以及成功的可能性也较少。当然，作为企业的物业管理服务企业的律师，我们经常向开发商、物业公司灌输成立业委会的好处，有一个监督方，有利于物业公司管理行为更加规范，有利于减少各类纠纷，有利于小区的和谐。
（二）随着商业地产的开发，物业管理公司的业务在传统住宅领域外有了新拓展，部分商业项目采用了开发商和物业管理公司合作经营的商业模式，对物业管理质量提出了更高要求，出现了相对居住型物业中欠缴物业管理费诉讼案件数量下降，但个案标的额上升以及针对管理质量、管理内容和收费合理性的新诉讼纠纷。
深圳中院房地产庭所作出的统计数据显示，传统居住型物业诉讼60%集中在物业公司诉业主欠缴物业管理费，30%则是业主诉物业公司管理不当所导致的侵权纠纷，其他物业纠纷的比例则为10%；而在商业物业中，欠缴物业管理费的纠纷比例下降至30%，经营户、业主诉物业公司管理不善导致的管理类侵权纠纷上升至50%，20%则是其他纠纷。
出现以上情形的原因主要归结为以下两个方面。其一，商业性物业因其租金与物业管理费的收费标准大大高于居住型物业，开发商一般不愿将商业物业的巨大利润让渡于其他物业公司，因此进驻商业物业的物业管理公司大多为开发商公司的子公司或关联公司。地产公司此时与物业公司之间更易形成紧密的利益共同体，传统地产业务中本应由地产公司负责经营的领域，如房屋租赁，招商引进，广告招租等业务，此时都将会一并委托给物业公司，或者直接将大厦经营权交付给物业公司代行使权利。
在减少了开发商负担的前提下，无疑加大了物业管理公司的责任和义务，增加了诸如租赁合同模板的制定；租赁合同纠纷的预防和解决；招商、广告业务的引进、管理；业绩分成等新业务上。同时，因服务范围的扩大，业主和商户对物业公司的管理是否合法得当、是否谨慎合理、费用是否合理、特别是中央空调费用的测算是否合理等更加关注。其二，进驻商业物业的经营户或企业，一般依据合同约定，在进驻前均会缴纳一定数额的物业管理费保证金，加上商户进行实体经营、经济实力相对较强，因此欠缴物业管理费的案件数量相对下降，不过因为商业物业的物业管理费相对高昂，个案欠费的数额会升高。
二、针对商业物业纠纷的原因和新类型，物业管理企业在风险防范方面应当注意以下几点。
（一）在接受开发商委托，独立取得商业物业经营权的情况下，物业公司在制定商业楼宇招租租约模板时，需要注意：
1、独家经营权保障条款
在物业公司对商业楼宇招商经营过程中，租赁合同的双方为物业公司与商户。为了保证利益最大化，商户可能会提出保障其同类经营项目的独家经营权。因此，应当在合同中约定独家经营权的涵义和范围：
（1）明确独家经营权的含义。某类行业或者店铺的名称、经营业态、经营范畴等要解释明确，尤其是约定不允许引进的类似行业的范围。
（2）明确违约责任，特别是独家经营的商户必须达到的业绩和按时交纳租金（或分成）、管理费等的违约责任，并约定管理方在条件成就时有权利提前解除合同。
2、开业日期与开业率的约定
对于初次招商的商业物业来说，项目开业日期对于经营商家和管理方都是比较重要的，项目开业日期的确定，是收取租金、管理费，特别是与实际使用相关联的中央空调费、水电损耗等费用的标志和起点。实践中，需要双方明确约定项目的各项收费起点，对于开业日期要求商家开业前向管理方出具书面函件，明确其开业日期，以便管理方做好水电、中央空调、其他公共设施的启动准备。到期即使因单方原因无法正式开业或者达不到商业预期，也应当开始计算各项费用。
对于因开业日期不明确或者开业率不足导致无法支付各项费用的纠纷，双方事先应当就开业的具体日期、逾期不能开业的处理办法以及各方的违约责任做出明确的约定；在开业率上应当在合同中明确约定开业是否为整体开业；如不是，则要确定开业率是多少，开业率计算标准是以开业商家占全部商家数量的比例还是以开业面积占物业整体面积的比例进行计算。管理方在合同条款制定上选择有利于己方的和免责的条款来合法规避责任和最大程度完成费用收取任务。
3、租金递增率的设定
经营商业地产时，租金是投资回报的主要方式。在租金的确定上，如合同明确约定采用固定租金，则无甚争议；若采用递增租金时，应当确定租金递增率，作为合同相对方的物业公司应当代开发商了解本地区一定时期内商业地产的升值潜力，并经过对政府规划、统计部门发布数据的研究和详细的市场调查后，借鉴周边类似物业的租金确定方式来确定。实践中，因客观经济形势的千变万化，一味租金递增将导致商户难以为继，导致或者拖欠或者逃之夭夭的后果。为了双赢乃至多赢，应当在合同中约定租金、管理费的弹性条款，如双方协商一致可以减免或者降低递增幅度等。
4、扣率租金模式下如何预防法律纠纷
除采用固定租金或递增租金的形式以外，在某些情况下还可采用扣率租金。扣率租金是采取扣率租金和固定租金两者取其高的方式，即确定一个百分比例，按照每个租期商户的营业额乘以百分比所得的金额为扣率租金。如果扣率租金高则当月租金为扣率租金，如扣率租金低于固定租金，则当月租金为固定租金，一般采取的是先预交固定租金，待租期结束后再补足扣率租金与固定租金之间的差额的形式。这种租赁费用收取方式多见于大型商厦。如深圳华X万X城。这种做法，使得物业公司在获得固定收益的同时，也分享了商户的经营成果，保证了开发企业利润的增长。
但是，如何确定商户的营业额则是个突出的问题，很多时候开发企业和商户会因为营业额数额上的争执而引发法律纠纷甚至终止双方之间的租赁合同。在实践中，如果是商场统一收银方式的话，则不存在此问题；如果是由商户各自收银，采取“日报”和“月报”相结合、商户自报和物业企业定期抽查相结合的形式则更为合理。首先，应每日统计商户的日营业额，待到月底时再让商户上报整月的营业额，在此基础上很容易根据商户的日现金流量计算出整月的营业额，不容易存在误差；其次，应不定期的抽查商户的营业情况，根据当日抽查的营业额再与商户自报的营业额进行对比分析。如何确定租金是事关开发企业利润的重要事项，在实践中应采取灵活合理的方式，并在合同中进行明确具体的约定，以避免法律纠纷的出现。
5、避免“装修期”容易出现的法律漏洞
物业公司在进行物业招商时往往会给予商户一定期限的装修期，在装修期内商户享受免租并减免物业服务费用、免除中央空调费的待遇。但问题是装修期双方之间的法律关系究竟如何确定？为了财务统计便于操作，有些合同把装修期独立于正式的租赁期限以外，这样的很容易出现法律风险。因为在租赁期限内，双方存在租赁法律关系且由合同明确约定了权利义务，有据可依。如果装修期独立于正式租赁期限以外，则合同约定的租期尚未开始，并且商户未实际经营，双方的法律关系应如何界定？如装修期间发生安全事故造成人身和财产损失应如何承担？商户装修完毕但因故毁约后房屋如何才能恢复原状？等等。为了避免双方法律关系的不确定，建议将装修期纳入正式租赁期限，并在租赁合同中对装修期可能发生的问题进行具体明确的约定。
6、装修条款引发纠纷的预防
在商业地产租赁过程中，商户通常会按照自己的需要对房屋进行装修。就装修问题事先约定不明而引发的租赁纠纷日渐增多。因此在租赁双方签订租赁协议时，应对装修条款详细加以约定。
（1）装修范围。根据有关规定，承租人在装修房屋、增加附属设施前，首先应当书面征得出租人的同意，明确出租人同意装修的具体范围；其次，承租人在装修前，应将房屋装修设计方案取得出租人认可；最后，明确承租人违反上述约定应承担的恢复原状、赔偿损失、支付违约金等责任。
（2）装修期限。通常情况下，出租人应给予承租人一定的装修期限，该期限应属于“装修免租期”。承租人在该期限内除需付物业管理费、水电费等费用外，无须支付房屋租金。双方还应明确该期限届满后，即使承租人未能完成装修，仍需按约支付租金。
（3）装修保证金。为防止因承租人装修造成房屋结构破坏，出租人可以要求承租人预先支付一定数额的钱款作为装修保证金，以保证承租人履行其装修条款中约定的义务。
（4）租赁终止后的装修处理。一般说来，承租人会把装修款分期摊入营业成本中，在租赁期限正常届满时不应存在补偿问题。但在租赁关系提前结束时，双方往往会为装修的补偿问题发生争议。为此，双方应在装修条款中明确非因承租人原因而导致租赁提前终止时，出租人的装修补偿义务和补偿标准。如因承租人违约导致租赁提前终止时，承租人无权要求出租人给予装修补偿。因此，承租人应保管好装修的相关票据、合同等书证，以便双方结算。
（5）对物业管理来说也应当重视装修期，在物业服务合同中约定中央空调在装修期内是否开启、开启的时段和收费标准，装修期满后全额收取空调费。物业服务费一般在装修期有所下调，但仍要履行管理义务，应将《装修须知》让承租商户签收并随时进行监督检查，避免出现人身和财产损害。
7、优先续约权的条款设定
一般情况下，在商业地产租赁合同中均对承租人的优先续约权有约定，但往往约定的内容模糊，通常只是表述“承租方租赁期满后在同等条件下具有优先续约权”。但同等条件如何界定？无法实际操作，如果商业地产升值导致租金暴涨，有第三方出价高的情况下，承租方利用该条款占据物业拒不退出，从而发生纠纷。基于这种情况我们认为应当在租赁合同中做出如下约定：
（1）承租方在租赁期满后在同等条件下具有优先续约权。
（2）对于长期合作并且商业信誉较好的租户，同等条件可以约定为承租人有权在第三方出价的租金上下不超过10%范围内时享有优先权，比如原租金是10000元，第三方出价只要不超过11000元，承租人就有权以10000元继续承租；如果第三方出价为12100元，那么承租人有权以11000元继续承租。
（3）此外同等条件也可约定为租赁期限届满后，具备房地产评估资格的评估机构所提供的同地段、类型或相似地段、类型租金标准为同等条件，如原租金10000元，租期5年后评估租金为15000元，承租人所出租金在15000以上则有权继续承租。
8、对欠租商户采取“停水停电”措施的法律风险
在商户拖欠租金和物业管理费用的情况下，物业公司是否可以直接采取停水停电的措施是实践中比较纠结的问题。我们认为应当具体情况具体分析。
首先应在租赁合同中写明在商户欠租的情况下物业公司享有对商户采取停水停电的权利。此外，应区分两种情况：第一种情况，开发商或业主与自来水公司和电力公司签订了《用水协议》和《购电协议》，则对于欠租的商户，开发商和业主可以采取停水停电的自助措施。因为商户和自来水公司、电力公司并不存在水、电使用合同，不能享有相应的使用与否的决定权。第二种情况，商户和自来水公司、电力公司直接签订了水、电使用合同，则商户用水、用电的权利就受法律保护。此时，虽有免责约定，司法实践中也通常被认定承担擅自停水、停电造成商户经济损失的赔偿责任。另外，还要注意即使有权停水、停电，物业公司也应事先书面通知商户，提前告知停水、停电的具体实施时间、范围，以避免给商户带来突然损失和可能的法律赔偿风险。
对于物业公司因业主和租户、商户欠缴物业管理费的断水断电问题，按照国务院《物业管理条例》和各地的物业管理条例、各地《业主公约》模板以及司法实践，均认定物业公司行为违法。基于物业公司和业主之间的平等合同关系，一方付钱，一方提供服务，物业公司有对小区业主和物业使用人提供物业管理及维护相应设施设备、保证业主和物业使用人安全合理便捷使用的义务。即使物业公司接受水电部门委托代收水、电、煤、有线电视等费用，也不是这些基础设施的提供者，并不享有供水、供电、供气合同等约定的权利。即使在物业服务合同中约定当业主、物业使用人不缴纳物业费时物业公司可以采取断水断电等措施，这种约定因干涉他合同而无效。物业公司如任意胡为将承担侵权赔偿责任。
9、解除租赁合同、强行收回房屋和处理商户遗留物品的法律风险
制定租赁合同一般都会约定合同解除条件，如商户欠租达到一定金额和时间、商户违法经营，则出租人就享有合同解除权。实践中，合同解除条件已经成就，但商户拒绝腾退房屋和偿还欠款的情形较突出，考虑到从起诉到法院强制执行的时间长、过程复杂，为了避免扩大损失，业主大多会采取自行强制收回房屋的措施。如何有效的防范法律风险，避免欠租商户以丢失珍贵物品为由反咬一口呢？首先，一旦满足合同解除条件，出租人应及时向商户邮寄解除租赁合同通知书，写明要求商户自动腾退房屋的期限，如超过期限则出租人将强行收回房屋。
其次，如商户超过该期限仍未搬离，则出租人应采取边清理边取证的方式：第一，邀请公证人员至现场，对清理房屋的整个过程进行公证；第二，聘请律师作为见证，并对现场商户的遗留物品进行认真清点造册，全程录像，留作证据；第三，将商户的遗留物品妥善保管，并书面通知商户留存物品的地点和清单，要求其限期领取并承担保管费用。实践中，也有由物业管理公司、业委会、社区工作站甚至无利害关系人数人见证下清退承租商户物品的做法。
（二）、物业服务企业履行管理义务应当注意的风险与防范
1、商业物业的保险与风险规避
商业物业流动人流量多，注意物业使用相关人的人身和财产的安全是物业服务重点。同时进驻商户、企业自身的实力和守法守规意识参差不齐，加上设施设备特别是空调、电梯扶梯、水电供应等都容易滋生事故，因此要比住宅物业管理有着更多的风险性。司法实践中，侵权诉讼与日俱增，而且索赔金额也日益加大。物业管理公司在日常的经营中面临着巨大的风险，因为再优秀的物业管理公司也很难避免因工作中的疏忽和过失对物业使用相关人的人身安全和财产造成损害，而受害者可依法提出索赔，如何转嫁风险成为摆在物业管理公司面前的一个难题。而保险就是一个很好的选择。
事实上，很多物业企业往往要求商户应购买相应的保险，而忽视了自身的保险。即使在商户已经购买保险的情况下，根据保险利益原则，商户投保的也只是自身的财产，万一发生不测事件，例如火灾，在毁坏商户财产的同时也给建筑物本身带来了损害；又例如第三者在经营场所的意外伤害，在商户无力赔偿或其他赔偿不足的情况下，物业公司乃至开发商往往都要承担连带责任，对于微利企业的物业管理公司而言，购买足够的保险至为重要。一般应考虑购买如下保险：
（1）财产一切险，承保范围是保险单明细表中列明的保险财产因自然灾害或意外事故造成的直接物质损坏或灭失，包括指雷电、飓风、台风、龙卷风等及其他人力不可抗拒的破坏力强大的自然现象，以及火灾和爆炸；
（2）第三者责任险，即由于意外事故造成第三者人身伤亡或财产的直接损毁，依法应由被保险人支付的赔偿金额。
（3）物业管理责任险，即凡在工商行政管理部门登记注册，取得合法资格的物业管理者，均可作为被保险人。该险种涵盖了物业管理公司最为担忧的各种责任风险，如公众场所中的第三者责任；电梯扶梯责任；游泳池责任；广告牌责任以及停车场责任等。理赔范围不仅包括了物业公司因管理或从业管理过程中的疏忽或过失造成第三者人身伤亡或财产损失（依法应由物业公司承担的经济赔偿责任），还包括物业公司诉讼费用和为缩小或减少对第三者人身伤亡或财产损失的赔偿责任所支付必要的、合理的费用。
2、商业物业停车场区域的车辆管理损毁风险的控制与预防
商业地产停车场的管理风险，主要集中在车辆管理损毁风险。，是指物业服务企业对停车场的经营服务过程中，因管理停放的车辆发生损坏、灭失等给企业带来的风险。具体风险可能有：车辆停放期间车辆外表被第三人用器具划伤，被其他停放车辆有意或无意碰撞而损坏，在停放期间被盗窃或抢劫或者因遭遇其他不可预知情形，诸如狂风暴雨等导致的车辆毁损。由于高档商圈、写字楼内停放的车辆大多价值不菲，因此该类纠纷和诉讼将导致物业公司承担不菲的赔偿风险。
物业公司是否应承担赔偿责任关键在于判断停车服务关系是否构成保管合同法律关系。依据公平原则，这方面司法实践中已经形成定论，即如果签订了特定物品的保管合同、所有人支付了保管费则构成保管关系，无论出现何种情形，保管人即物业公司都要承担赔偿责任。否则就只是车位使用服务关系。但车位使用服务这一契约关系也要求物业公司必须尽到谨慎善良合理的管理义务。即使遭遇极端天气也无法免责。20xx年大雨造成广州、北京等地一些商业楼盘发生地下停车场浸水事件，车主损失巨大，造成影响较大的群体性纠纷，我们代理的物业公司方面临举证难的窘境。因此，提请注意以下方面：
（1）建立车位进场刷卡制度，并将车位服务合同性质、停放服务的具体内容和车辆停放人应注意的事项印制在停车凭证上。
（2）完善停车场硬件，要求开发商、业主购买监控设备，降低管理风险。（3）将停车场车辆停放服务的内容制成公示牌，放置在停车场显著位置，明示停车场经营单位是否承担车辆的保管责任等。
(4)收取停放服务费，给予收款凭证，收款凭证上应记载停放的时间和车辆的牌号或者电子卡应有可资查询的存档记录。如果车辆停放凭证丢失，应由车辆停放人持车辆行驶证件和驾驶人员的身份证前往管理处办理相应的凭证挂失手续，重新领取车辆放行凭证。
(5)因物业维修工程等原因可能造成停放车辆损害时，应以指示牌等形式向车辆停放人明确告知，并将可能造成车辆损害和危险的区域进行单独围拦，进行分离，明确禁止车辆停放在上述区域。 (6)在异常天气来临时，需要及时广播告知业主挪移车位，提前预备沙包等物，尤其注意商业物业的地下防空停车场，一般防空区域是有三防门的，及时放下此门便具有防毒、防水、防辐射的功能，日常管理时，不能只图车辆通过的便利，用水泥封闭三防门下面的凹形闸口，而应当用易于挪动的木板或其他可以随意搬动的材料封闭凹形闸口。
(7)建立健全保安员日常巡查制度，保证一定的巡查密度，及时发现问题，排除潜在危险。对监控设备要保证完好无损，对录像资料要按照国家规定，保存至少30天。
(8)购买保险，分散管理风险。
三、物业管理企业的进场和撤场
俗语常说“有始有终”。无论是住宅物业还是商用物业，物业公司管理都始于进场而终于撤场，虽然被动撤场在商业地产中较为少见，但物业进场、撤场不当所引发的纠纷和后续调处将会十分复杂。经过对客户苏州开发区最大商业旅游建筑群、南京某重点大学校区、无锡最大购物中心、深圳南山区某大型商场等物业进场、退场的法律服务，我们认为物业企业对大型商业项目的进场和撤场应高度重视并注意风险防范。
（一）物业的进场的类型与相关问题
商业地产中依据进场时间不同分为“依前期物业管理协议的进场”和依据“新的物业管理合同”和旧的物业管理公司交接的进场。
1、“依据前期物业管理协议的进场”
协议的主体是开发商，所以交接对象也是开发商。因此在与开发商交接的情况下，进场前应当把握如下两个原则，其一，审查开发商所移交的材料是否完备，是否真实。对移交的材料应当查实，如暂时未能移交及查实的，应当由开发商说明情况，取得开发商书面承诺书，要求其在承诺期限内完成相关材料的交付义务。其二，物业公司对开发商所移交的物业及实体性构筑物一定要把好验收关，否则因把关不严而造成的后遗症和改造、增设工程会给物业公司带来沉重的负担。具体来说，应当注意以下几个方面：
（1）对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核，对尚未完善的事项，要求开发商提出的补救和解决措施并备案，（包括物管用房，专项基金，开办费用，是否对小业主有减免费用、允许搭建改造承诺等以及对外承诺的商业配套设施等问题）。
（2）要求开发商对小区所有土建工程、消防工程、管线隐蔽工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工（承包）图纸、单位名称、工程项目合同、工程负责人联系电话、保修期限等内容列出清单和附件交给物业公司。
（3）将开发商施工未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留存清点备用，可为以后维修减少费用。
（4）凡楼宇内采用非市面上常见的建材，设备和设施的应让开发商或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。
（5）验收时注意和物管密切相关的设施和管线有无按要求做好：包括岗亭、道闸、围栏电梯设施、商业景观取水用的水管接口、垃圾收集房（含清洁工具房）、商业指示标识系统、汽车泊位是否足够，楼宇公用、消防设施做好与否，室外加工用电的预留电源插座、空调滴水、排水系统（含商铺）等。
（6）对于可能有争议的商业区域公共设备、设施、辅助场所（休憩绿地）、停车位等产权须界定并出具相关证明或特别承诺。避免以后引起投诉、纷争。
2、依据“新的物业管理合同”和旧的物业管理公司交接的进场。
这类交接相对于前者较为复杂，理想状态下如有相对方的配合则会顺利交接，但通常均会发生利益冲突。典型的案例即为北京建外soho的物业进场交接，双方互相设置障碍甚至大打出手，造成了很恶劣的社会影响，降低了北京建外SOHO的经营形象。因此对于“新旧交接”的进场方式，尤其需要注意以下几个方面：
（1）一方进场，一方会撤场，双方都应当组建接管小组，与对方会商制定交接的流程、时间表、确定负责人。
（2）严格执行交接流程，对于相关材料的交接，应当做好交接清单，并让对方签字。对因历史遗留问题发生的资料遗失，如开发商未将资料移交导致退出的物业无法移交的，应当取得其声明并签字确认。往来函件应当提前与当地邮局联系，找专人进行确认送达业务，如发生拒收的情况，应当采取DV全程跟拍或公证送达。
（3）对物业硬件设施进行验收。列出清单并依据清单对水电，管线消防等硬件设施逐项进行接管验收，对于损坏的部分，需去函说明，取得快递回执。（4）对资料和楼宇内的遗留问题进行协调，补救。
（5）如双方发生冲突，应首先取得楼内业主及开发商的支持并向政府主管机构请求协调，在维稳的背景下，通过正当的方式进场而不要采取过激措施。对有争议的部分，应当取得对方明确的书面答复，本着“求同存异”的原则，逐步进行协调接收。
（二）物业撤场应当注意的问题
一般情况，物业撤场都会有交接相对方予以全力配合。但在物业公司遵守约定管理而相对方违约，导致物业管理企业无法取得物业管理利润，依据合同行使解除权被迫撤场的情况下，相对方不仅不会配合，反而会百般刁难。在相对方不配合的情况下应当如何交接，此时注意两个原则：
1、应注意“程序合法，取证充分。”对于无人配合或设置障碍的交接，撤场属于单方行动，很容易成为对方日后争议的口实，所以必须注意程序的合法性，每一步程序都需做到合情、合理、合法。包括：
（1）成立撤场工作领导小组并分立各管理项目主管小组，明确职责；
（2）做好交接计划、流程并告知开发商，通知其截止撤场时间点管理责任发生转移，警告如因其拒绝交接造成的安全责任由其自行承担；
（3）将交接安排在管理区域内予以公示，做好管理区域内商户、小业主的说服解释工作；
(4)做好完备的交接记录，DV全程拍摄并照相，将重要机电设施设备进行封贴（加盖公章和封贴人签字）；重要机房、值班室等安全锁好；
(5)保安按照管理区域的重要性次第撤岗并公告；
(6)将所有日常运营管理资料和原自开发商处取得的图纸、设施设备资料等制定清单，分类分箱封存并标记清晰；
（7）通知开发商接收管理资料、交接证明文书和钥匙并要求有法定代表人或者委托人签收;
(8）对于开发商拒绝接受的财务资产应当预先安排公证提存等措施保管妥当；
（9）将撤场的每一步骤和文书证明资料以及催促开发商交接的函件送达对方签收，对方不签收的，通过特快专递、公证、见证等方式取得送达的证据。
2、充分依靠政府物业主管部门和街道办等机构，事先向相关机构报告，说明撤场的原因和可能造成的严重后果；请求派人现场见证；必要时候将撤场证据和需要移交的管理资料等送达到政府主管机构保管；撤场后向政府机构提交报告。
3、整理并备份管理资料，做好财务核算、分包合同解除和清退员工的补偿工作。
（1）工程类资料和日常管理资料重要的要复制备份；移交撤场资料也要整理备份。以免发生纠纷时无法举证；
（2）为了追讨开发商和商户欠费，撤场前应对管理期限内的物业费用，单独归类制定清单，向欠费方发出清偿通知书并保证送达；对未决诉讼、欠缴物业管理费或其他诉讼进行列表清理，随后可聘请律师追缴物业管理费；
（3）清理员工劳动资料，包括：项目员工合同、薪酬、社保、保险等。对于劳动合同不完备的部分进行补充，分项列明工资、社保、福利等费用和员工遣散所支出的其他费用并妥善遣散员工；
（4）撤场前对物业共用部分，共用设备的维保养护合同、清洁绿化等外包合同等分别通知解除并妥善解决争议；
（5）做好财务核算，如收支、损益核算；办公、固定资产投入后的折旧费用统计；可能将来带有收益性质的物业服务项目的测算，可以委托审计机构进行审计评估。以便公司了解项目盈亏和报税。
总之，商业物业经营管理特有的法律风险需要引起经营者和管理者的高度重视。本文一管之见，囿于经验和水平，难免有不尽、错漏之处，希望各位同仁斧正。
篇4：物业工作计划
一、完善督查与激励机制，持续提升物业服务质量
(一)规范维修、客服、环境等文件档案管理
先后三次组织各物业处经理、项目负责人、维修、客服、办公室相关人员进行文件规范化管理培训与交流，以质量标准体系为依据，针对各项目文件管理方面存在的问题，如记录不完善、归档不及时等进行限期整改、完善，为内审、外审工作顺利进行奠定基础，促进了物业管理的标准化和规范化
(二)三级责任状管理办法的制定与实施
制定了物业总公司三级责任状管理办法，以“安全第一，预防为主”为指导方针，依照“谁主管，谁负责”的职责定位，执行“三级安全管理”。物业总公司对集团、项目经理对总公司、主管对项目经理、员工对主管分别签订责任状。先后与15个物业处经理、3个职能部门经理负责人签订了责任状。签订责任状后，增强了各项目负责人的安全管理意识，有效降低了企业风险。统计显示，201_年度仅发生一起工伤事故。责任状的签订，对物业总公司范围内各项工作良性发展有积极意义。
(三)经理绩效季度考核工作
制定了《项目经理季度考核实施办法》《项目经理绩效考核内容及评分细则》《职能部门经理绩效考核内容及评分细则》，二、三、四季度分别对项目经理和职能部门经理进行了季度考核工作。
通过对各项目经理季度工作的实际情况评估，将月度绩效工资的发放与实际工作业绩紧密结合起来。利用绩效工资的激励性，提高了经理的工作积极性，对服务品质的提升有一定的推动作用。
(四)项目创优工作
依据评优标准，品质培训部主要围绕整改做相关工作：
1.创优整改
围绕评优标准，制定创优整改850多条，全程跟踪完成情况，累计抽查整改完成项300余项。
2.培训交流
组织创优项目员工培训、参观、交流计逾100人次，为进一步规范各种作业记录、提升服务标准起到了促进作用。
3.创优资料规范
围绕创优汇报PPT及创优资料整理，完成品质部修订、审核、定稿材料10余套。
4.设备房规范
对4个创优项目的设备房进行规范，更换、悬挂设备标识牌以及安全生产标识牌300余块，并对地面统一进行刷漆，清除设备锈迹、上油、刷漆保养，规范了设备房维修、巡查等记录表格。
(五)公司内审与外审工作
根据贯标认证工作整改要求，组织物业相关人员对__、__、__、__和__物业处进行了内部审核，验证公司质量环境体系及覆盖产品是否符合ISO9001;20__、ISO14001;20__标准规定的要求。内审后，__物业处作为各物业处代表，顺利通过了专家组的外审工作。内审与外审工作的顺利通过，确认了物业公司质量环境质量体系的符合性和有效性。
(六)住户满意度调查工作
组织各物业处部分房管、秩序队员协助进行201_年度业主满意度调查，上、下半年各一次。组织入户调查180多人次，发放入户问卷8850份;统计整理业主合理化建议600余项，并下发各处制定计划整改。从统计结果看，201_年住户满意度整体保持97以上(比去年有所提升)。
(七)石家庄基本服务标准社会考评工作
组织各物业处迎接由房管部门带队的考评团队，积极应对__基本服务标准社会考评并顺利通过。服务标准考评工作对物业服务提出了更高要求，有利于物业公司标准化运作的进一步加强。
(八)日常工作
1.工作促提计划的监督检查
汇总各物业处的全年整改项共计18000余项，每周都对其进行详实的记录并定期对整改完成项进行检查和监督，提高了物业处的自查自纠自整改的有效性。
2.宣传资料的分发和管理
累计发放《___报》《__日报》等宣传资料共计20余万份，同时，根据发放明细不定期对各物业处执行相关制度情况进行抽查，确保报纸发放到位。
3.通过奖惩促提高
经日常检查及不定期夜查，因员工违纪及工作不达标下发处罚通报达150余次(含物业处自行处罚次数)，累计处罚600余人次，款额69400余元。
4.有效处理业主各类投诉
接待各类投诉10余起，实现以投诉促工作提升。通过投诉后与相关部门、人员沟通总结，提高跨部门协作与解决投诉能力，增强了物业人员接待业主、处理事件的能力。
二、加大员工培训力度，促进员工素质与服务意识提升
品质培训部201_年度完成的主要培训项目共五项，参训员工达1260多人次(各物业处自行组织的培训不计入此受训人次)，培训课时150多个课时。
(一)新入职员工岗前培训
根据每月人事部提供的报岗人员名单，截止12月中旬，品质培训部先后组织新入职员工岗前培训十五次，共培训员工408人次。培训内容包括集团和物业公司概况、行为规范与规章制度、物业服务礼仪等。
(二)参观见学
3月份，品质培训部组织各物业处经理及物业总公司骨干员工，共计23人，赴北京参观了__大厦、__及__项目。在各项目认真听取了项目物业处的讲解及经验介绍并形成书面报告存档。培训时间约为两天。
(三)培训交流会
201_年，品质培训部共参与组织专题培训交流会三次。
1.卓达案例培训会
2月份，整合公司实际发生的案例，举办了卓达案例(第一辑)专题培训会，参训员工256人，范围涵盖物业全体秩序队员、部长级以上员工等。此次培训加强了员工的自我约束及风险防范意识。
2.创优项目试点单位交流会
5月30日，组织各物业处设备主管、负责人参观了创优试点单位__物业的工程设备规范资料及设备房。对项目设备管理存在问题及改进方向、措施提出建议并相互交流，有助于促进创优项目设备管理水平的提升。
3.客服、环境资料交流会
8月10日，品质培训部举办客服、环境资料规范交流会，各物业处经理及相关主管、物业总公司员工总计32人参加了培训。此次培训对完善各项资料、规范资料管理提出了更高要求，对项目创优、内审工作有指导意义。
(四)专业技能培训
本年度，共组织各项专业技能培训七次。
1.注册物业管理师培训
联系外部培训机构，对物业公司骨干员工进行了注册物业管理师培训。培训11人，培训时间为15天。通过培训，在201_年全国物业管理师考试中，3人全科通过，其余人员部分科目通过。
2.OA操作系统使用培训
品质培训部协同办公室、集团信息中心于2月份、3月份、11月份，分三次对办公平台OA系统的操作方法进行了由浅入深的讲解。受训员工共61人次，均为经常使用OA报件的办公室人员和经理级以上人员，培训课时逾10课时。培训有助于员工熟悉OA操作系统，有效的提高了报件效率。
3.秩序队服务礼仪、队列比赛培训
4月份，组织对秩序队员进行了军训及服务礼仪的培训;10月份，协同秩序部组织各物业秩序举办秩序队列比赛，有助于提升秩序队的服务意识、服务水平和团体荣誉感。
4.消防培训
5月份，组织主管级以上员工参加消防安全培训会。6月份，联系河北__防火教育中心，对主管级以上及秩序队全体员工进行消防意识、安全用火、灭火设备使用的专题培训。两次参训员工共计242人次，培训共计8学时。培训结束后，对培训效果进行调查问卷，结果显示，受训员工对于培训的满意度评分为2.89分(满分3分)，98%的员工认为培训有助于工作的开展，97.6%的受训员工有继续参加公司培训的意愿。
5.门禁系统办卡规定培训
5月份，组织对秩序队员、收费员、经营人员进行了门禁系统办卡管理规定的培训，培训时间为两天，参训员工33人。对规范收费、办卡流程及操作有积极的推动作用。
6.配电室操作培训
6月份组织对相关人员进行了配电室操作讲解现场培训，时长约2小时，31名维修电工及主管参加培训。此次培训有助于规范操作、降低工作风险、减少事故发生。
7.如何做好业主工作培训
6月份，组织对各物业处部长级以上员工进行如何做好业主工作培训。培训员工35人，培训时间3课时。就如何和业主有效沟通、如何解决业主投诉的技巧详细讲解，对改善工作方法、促进服务提升起到了积极作用。
(五)新项目员工培训
本年度对新承接项目__局、__员工进行了统一培训。培训包括讲授岗前培训课程、参观公司管理项目等。共培训员工30多人次，培训时间约12课时。对__、__、__项目员工进行了现场培训，培训内容为公司企业文化、相关规章制度、行为规范等，培训30多人次，培训时间约4课时。
(六)__员工培训
3月份，接待__员工十人进行了为期两周的培训。培训包括对物业相关岗位规范、流程、标准的讲解，参观物业管理项目，各物业处轮岗实习等。培训结束后，组织参训员工以交流座谈会形式探讨了工作中遇到的问题及今后工作规划，并形成总结文档留存。
三、工作中的不足与存在的问题
(一)全面统筹仍有欠缺
因物业管理琐碎事情较多，临时性的突发事件处理也需投入部分精力、人力、物力，工作中有时会坠入具体事务的处理，导致品质培训工作全面统筹仍有欠缺，不能确保物业各项工作有效执行到位。
(二)工作广度、深度不够，可追溯性落实有待提高
品质检查工作仍显单薄，缺乏应有的广度和深度，缺少对检查项目可追溯性的切实落实。目前，在环境卫生、小区外观外貌、公用设备实施维护等方面检查的多，检查深度不够;对秩序维护、__、__、__等专业公司检查较少涉及。检查中，对出现问题的上、下相关节点、环节纠察不足，未能确保可追溯性的具体落实。同时，对各岗位、部门员工的培训工作没有形成系统，缺乏对培训深度的挖掘，培训标准及成效有待完善和提高。
(三)过程管理亟待加强
过程有效执行和把控，才能赢得良好的结果。好过程是横向工作的合理匹配和纵向工作的平稳顺延。物业管理各项工作的过程控制未能实现具体工作的合理匹配和顺延，亟待理顺和有效管控。满意度调查作为事后调查，未能完全体现物业服务过程管控。
(四)员工评估和培训激励长效机制缺乏
有效评估与激励，是员工不断追求进步、工作逐步完善的推动力。目前，员工培训评估方面仍不完善，对员工受训后工作表现缺乏长效评估激励机制，致使员工工作绩效提升方面不能有效衡量，工作监督和人才提拔也受到制约，对员工的激励和品质培训工作的持续改进有一定影响。
四、改进措施
(一)强化对工作的处理与掌控能力
通过不断学习，提高部门专业技能及个人素养，加强对工作的预测、计划、实施、指挥和掌控能力。立足质量监控与服务考核两大工作内容，具体事件及各环节确定相应责任人，做到事前想到、事中控制、事后反馈。
(二)落实可追溯性，拓宽工作深度与广度
拓宽品质检查范围，将物业公司各物业处及职能部门工作列入检查督导日程。完善作业记录、巡查文件，将可追溯性落实到绿化、环卫、保洁、维修、秩序、客服等各个板块，对服务过程中涉及到的记录，如派工单、维修记录、回访记录、工作巡查本及相关记录定期检查。一旦发现问题，问题起因、发展、是否及时控制等，各环节一目了然。
联系外部培训机构，拓宽培训渠道，加强与各物业处(部门)的沟通联系，调动中基层员工培训的积极性。根据市场需求和部门、岗位需要，建立完善员工培训成长体系，有针对性地协助、指导、监督各物业处(部门)根据培训计划举办不同形式和内容的培训。
(三)加强对过程和服务质量的管控
通过培训和工作实践等多种形式，提升员工工作能力。品质管培训部组织专业知识培训;各物业处、部门组织具体岗位服务流程培训。根据各物业处意见和工作实际情况，不断完善、优化各物业处、部门的工作流程，加强对各处工作流程的落实。通过日常品质检查、不定期夜查等多种途径，实现物业服务工作流程的规范化和服务质量的提升。
(四)建立培训与考核激励的长效机制
完善培训与考核体系，建立评估、激励的长效机制。在客户满意度考核的基础上，将过程内部质量指标纳入考核体系，强力推进，确保效果。将培训与考核联系起来，不仅对员工进行培训激励与考核，还对培训讲师激励与考核，二者结合，强化培训效果，建立长效考核激励机制。
五、201_年度工作计划
为了提高物业整体工作质量，更好地为公司持续发展培养优秀人才，201_年，品质培训部将在上一年度工作基础上，立足公司发展，创新工作形式，拓展工作的深度和广度。201_年度工作计划如下所示：
(一)继续贯彻质量环境管理体系
组织所有品质管理人员(含物业处办公室主任、管理部长、维修部长、项目经理)参加标准体系培训，深入研究讨论。贯彻质量环境管理体系要求，按照ISO9001和ISO14001体系标准，强化管理，提升物业服务水平。
(二)创优工作
抓好物业处创优工作，适时、适宜的提供指导和服务;分批次组织创优项目员工赴物业管理优秀示范项目参观学习，提升认识，为创优工作顺利进行创造有利条件。
(二)经理绩效考核
根据各物业处、职能部门不同情况修订完善考核标准和体系，明确考核人员、考核方法、考核时间等，促进考核工作制度化、规范化。
(三)品质检查工作
每月采用日常检查与不定期暗访、夜查相结合方式，利用作业记录、工作巡查记录等相关记录，将检查发现的问题追本溯源，彻底整改，杜绝隐患。
(四)满意度调查
上、下半年各进行一次入户满意度调查，据调查数据分析物业服务存在的问题。将业主提出的问题和建议整理分类，需要改进的积极整改，有待提升的服务进一步规范。
(五)经理级外出考察
组织经理级以上员工外出参观，学习一流物业服务企业的管理模式和管理经验，促使经理提高意识、看到差距，主动查找不足，不断提升物业服务与管理水平。
(六)物业全员知识竞赛
完善物业试题库，并发放至各物业处自行组织学习，拟于下半年举办一次全体员工物业知识竞赛，增强员工的学习意识，普及物业专业相关知识，进而提升物业员工专业素养。
篇5：物业工作计划
一﹑充分发挥z物业公司的团结协作精神，调动员工的主观能动性和增强主人翁意识。
1﹑每周召开一次工作例会，在总结工作的同时，积极充分听取基层员工的呼声﹑意见或合理化建议或批评。
2﹑不定期开展团队活动。组织员工进行爱卫生﹑爱护小区周边环境的宣传等活动，增强员工的凝聚力和向心力。
二﹑转变思想，端正态度，牢树为业主(住户)服务意识。
为了提升服务水平，我们将推行“全员首接责任制”.每一位员工都有责任和义务接待业主和访客的建议，并在第一时间传递到服务中心，并有义务跟踪处理结果，通知建议人，使服务得到自始至终完整体现。树立以业主为中心，并在首接责任制的同时，推进“一站式”全新的服务理念。
三﹑激活管理机制
1﹑管理处实行内部分工逐级负责制，即各部门员工岗位分工明确，各司其职，各尽其能，直接向主管负责，主管直接向经理负责，同时各主管与管理处负责人签订《管理目标责任书》。
2﹑管理处实行定时值班制，改变工作作风，提高办事效率，向业主公布管理处常设(报修)电话，全方位聆听业主的声音。
3﹑制定切实可行的管理措施，推行“首问责任制”.
4﹑健全完善管理处规章制度，如管理处员工守则、岗位责任制、绩效考核制度、内部员工奖惩制度等。
5﹑月绩效考核工作尽量量化，建立激励机制和健全绩效考核制，根据员工工作表现、工作成绩、岗位技能等做到奖勤罚懒，激励先进、鞭策后进。
6﹑完善用人制度，竞争上岗，末位淘汰。真正为勤奋工作、表现出色、能力出众的员工提供发展的空间与机会。
7﹑加强内部员工队伍管理，建设高效团队，增强管理处员工的凝集力。
四﹑严格管理，提高管理水平和服务质量。
1﹑小区业主向政府物业主管部门有效投诉为零;向物业公司主管部门有效投诉为2%,投诉处理回访率100%.
2﹑小区业主对服务工作的满意率达90%以上。
3﹑急修及时，返工﹑返修率不高于2%.
4﹑治安﹑车辆﹑消防管理无重大管理责任事故发生。
5﹑房屋本体及设施、设备按计划保养，运行正常，无管理责任事故发生。
6﹑管理处拟成立社区文化活动小组，负责开展丰富多彩的社区活动;充分利用宣传栏出一些内容涉及物业管理法规、典型个案、报刊摘要等内容的板报。
7﹑本年度记录﹑资料保存完整，及时归档。
8﹑物业管理服务费收缴率达95%以上;物业管理报告每年度向业主公布一次。
五﹑加大培训力度，注重培训效果。
管理处挑选精兵强将，成立以经理为主的培训实施小组，对新入职及在职员工进行培训：
1.新入职培训
为新招员工提供的基本知识和基本操作技能的培训。培训的目的是使新员工了解公司的基本情况(如企业宗旨、企业精神、企业的历史、现状及发展趋势)，熟悉公司的各项规章制度(如考勤制度，奖惩制度、考核制度等)，掌握基本的服务知识(如职业思想、行为规范、语言规范、礼貌常识等)，掌握岗位工作的具体要求(如岗位责任制、业务技能、工作流程与要求、操作要领等)。通过职前培训可以使新招员工熟悉和适应新的工作环境并掌握必要的工作技能。
岗前培训内容：公司规章制度、《员工手册》、《员工礼仪规范》、公司的发展史、公司的规划、经营理念、公司的组织机构、员工职业道德、敬业精神、消防安全知识、物业管理基础知识等内容。
2.在职培训
培训内容：
1、z物业公司的各项规章制度
2、z物业公司的《员工手册》
3、企业发展、公司规划、公司理念、组织机构
4、各部门相关的专业知识
通过以上培训内容来加强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力。
六、提升z物业服务品牌，树优质服务新形象。
1、人力资源整合，根据管理处工作需要，适当将部分岗位职能合并，实现因才设岗，因才定岗的复合型人才管理机制。
2、客户服务：继续贯彻执行《员工手册》，注重规范员工服务礼仪、工作效率和服务质量，为顾客提供温馨、礼貌、热情、安全、舒适的优质服务。
3、设备设施维护：按机电运行和维修分工的原则，对小区所有的机电设施设备进行层层落实，做到物有所管、管有成效、保质增质。确保小区的供配电、给排水、水泵、消防等正常运行，做到周、月、季度保养有计划，有落实，杜绝发生重大安全责任事故。
4、清洁绿化管理：清洁绿化部门要发扬主人翁精神，增强责任心和使命感，形成团队凝聚力，落实主管追究主问制。另外要对清洁绿化加大监管力度，力争在此方面有较大的改观。
5、资料管理：严格按照档案管理规定。另外，拟想对业主资料、业委会资料进行较彻底的分类整理，做到目录清晰，检索方便，楼层各住户资料袋装化，实现规范化管理，同时制定完善资料的保密制度、借查等规章制度。
6、车辆管理：对进入小区的车辆进行严格管理，逐步实现业主车辆按固定车位停放;临时车辆采用临时收费管理;对需要保管的车辆采取保管措施，签订车辆保管合同，车主支付保管费。
7、安全、消防管理：加强对保安员应知应会、礼仪、管理技能、沟通技巧、应急突发事件的处理等的培训，完善标识系统，对外来人员(装修人员)进出识别登记、出租屋的登记、住户搬运、等管理工作，要求保安员对小区内的业主熟知度达80%左右。消防设施设备的检查由保安员进行检查，维修保养由维修工进行。
七、做好接管验收工作
新建物业竣工验收后、业主入住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求;而竣工验收则是全方位的内外质量验收;接管验收是物业管理公司接管的物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。
八、开展多种经营与措施
管理处将采取如下系列措施，开展多元化经济，努力创建“社区经济圈”,力争实现管理费收支平衡。
1、根据小区实际情况，管理处成立房屋出租中介服务中心和成立便民服务点，制定相关制度和有效措施，定人定岗，把业主委托代为出租的房屋及便民服务统一搞活管好。
2、利用广场地面资源，对在小区内合法、方便顾客为前提的摆点商家以临时占有使用场地的，适当收取一定费用。
3、节约管理成本，减少不必要的开支。严格控制办公用品的采购与支出。
4、修订管理处有偿服务标准，增加有偿服务项目。
物业管理公司下半年工作计划
1.认真贯彻执行集团倡导的ISO9000族贯标工作，做好日常工作，提高公司服务质量。
这对于物业管理公司来说有一定难度，公司管辖范围大，人员多且杂，所以说如果想找到物业公司的不足之处，随时随地都能找到。尽管如此，我们仍有决心把服务工作做的更好，为学校、为集团争光。
2.整顿干部队伍。
物业管理公司由原四个中心整合而成，员工很多，公司成立之初，干部上岗时没有进行竞聘，经过将近一年时间的工作，部分干部能够胜任工作，一部分能力还比较欠缺。经公司领导研究决定，今年会在适当时候进行调整，完善干部队伍，选拔高素质、能力强的员工为基层领导。
3.合理规划部门。
公司建立之初部门的规划经过一段时间的运作，有不尽完善的地方，特别是不能提高工作效率，提升服务质量。我们将基于第2点对公司部门进行进一步调整，合理划分部门，现暂确定为五个部门，分别是学生公寓管理部、校园管理部、楼宇管理部、保安部、办公室。
4.积极推动“拨改付”。
“拨改付”工作对物业管理公司来说是至关重要的，从目前学校的运行状况来看，物业公司的运行举步维艰。特别是现在物业公司学生公寓、物业楼、校管部均存在责权不明的现象，这种模糊的界定使我们的工作在某些方面不方便开展工作。
方说一个“零修”的问题，“零修”的定义是什么，维修范围多大?界限怎么分?现在还没有明确的说明。而我们的维修人员按领导指示，所有有能力修好的项目都是尽快修好，不管是否在我公司职权范围内。这样维修权责不明的状况给我们的工作带来了不小的困难，尤其是资金无法到位，让我们的工作进退两难。所以，有必要积极推进“拨改付”，做到各负其责、各尽其职，彻底避免推诿现象的发生。
5.进行定编、定岗、减员增效。
考虑到物业管理公司队伍庞大，经费比较紧张，公司准备尽量把年轻有作为的人吸收到工作岗位上来，不允许不敬业不爱岗的人占据重要的工作岗位，以免影响我们的服务质量。
6.有计划、有步骤地进行干部、员工的培训。
在上一个星期之前，我们已经做了5级岗到班组长的培训，为期一个星期。培训之后，每个班组长都写了1500字左右的心得体会，大家普遍认为很有必要进行这样的培训。正是因为我们公司的领导看到现在这个现象，即集团，学校，包括公司的任务下达到班组长这一级或者到部门经理的时候，可能造成停滞。使得下面的员工不理解上面的精神，上面的精神没有彻底传达到每一位员工。这样势必影响整个集团的服务质量的提高。
基于这种考虑，我们已经进行了第一轮培训，接下来，我们会有计划、有步骤地将培训普及，使每一位员工都有可能参与其中。
7.调动全公司员工积极性，多渠道进行创收。
在后勤集团所有公司当中，论创收能力，我们公司恐怕是最低的，因为所有的工作都是围绕“服务”这个主题进行的，创收很难。但是尽管很难，我们也要想方设法创造收益，“能创收一元钱，就决不创收一毛钱”，尽我们努力把创收工作做好。我们设想的具体办法有：
(1)开展家政业务。物业管理公司队伍中，很大一批是保洁员，也有很多干部有这样的实际经验。在家政这一方面从卫生保洁做起，比较符合我公司目前实际，也是创收的一个切入点。
(2)办公楼、教学楼、老师办公室的定点、定事、定量清洁。
(3)花卉租摆和买卖业务。公司校管部有花房，现只是为会议提供花卉租摆业务。我们考虑利用有限的资源，在花房现有规模能承受的基础上扩大业务，逢年过节或有喜庆节日的时候把花卉摆放在需要的地方，其一是做好服务，另一方面也能创收。
(4)承接小型绿化工程。大型工程我们暂时还没有能力承接，另外是受客观原因的限制，目前我们只能与后勤管理处达成协议，适当的在校内承接力所能及的小型绿化。
(5)增强、增加为学生进行更多的有偿服务项目。目前，物业管理公司对学生的有偿服务项目有两项，一个是全自动投币式洗衣机;另一个是在学生公寓安装了纯净水饮水机，提供有偿饮水。这样，不仅方便学生日常生活，还能为公司创收。除此之外，我们公司领导班子集思广益，努力在为学生服务方面下功夫，尽量做到社会效益与经济效益两丰收。
篇6：物业工作计划
1.认真贯彻执行集团倡导的ISO9000族贯标工作，做好日常工作，提高公司服务质量。
这对于物业管理公司来说有一定难度，公司管辖范围大，人员多且杂，所以说如果想找到物业公司的不足之处，随时随地都能找到。尽管如此，我们仍有决心把服务工作做的更好，为学校、为集团争光。
2.整顿干部队伍。
物业管理公司由原四个中心整合而成，员工很多，公司成立之初，干部上岗时没有进行竞聘，经过将近一年时间的工作，部分干部能够胜任工作，一部分能力还比较欠缺。经公司领导研究决定，今年会在适当时候进行调整，完善干部队伍，选拔高素质、能力强的员工为基层领导。
3.合理规划部门。
公司建立之初部门的规划经过一段时间的运作，有不尽完善的地方，特别是不能提高工作效率，提升服务质量。我们将基于第2点对公司部门进行进一步调整，合理划分部门，现暂确定为五个部门，分别是学生公寓管理部、校园管理部、楼宇管理部、保安部、办公室。
4.积极推动“拨改付”。
“拨改付”工作对物业管理公司来说是至关重要的，从目前学校的运行状况来看，物业公司的运行举步维艰。特别是现在物业公司学生公寓、物业楼、校管部均存在责权不明的现象，这种模糊的界定使我们的工作在某些方面不方便开展工作。
方说一个“零修”的问题，“零修”的定义是什么，维修范围多大?界限怎么分?现在还没有明确的说明。而我们的维修人员按领导指示，所有有能力修好的项目都是尽快修好，不管是否在我公司职权范围内。这样维修权责不明的状况给我们的工作带来了不小的困难，尤其是资金无法到位，让我们的工作进退两难。所以，有必要积极推进“拨改付”，做到各负其责、各尽其职，彻底避免推诿现象的发生。
5.进行定编、定岗、减员增效。
考虑到物业管理公司队伍庞大，经费比较紧张，公司准备尽量把年轻有作为的人吸收到工作岗位上来，不允许不敬业不爱岗的人占据重要的工作岗位，以免影响我们的服务质量。
6.有计划、有步骤地进行干部、员工的培训。
在上一个星期之前，我们已经做了5级岗到班组长的培训，为期一个星期。培训之后，每个班组长都写了1500字左右的心得体会，大家普遍认为很有必要进行这样的培训。正是因为我们公司的领导看到现在这个现象，即集团，学校，包括公司的任务下达到班组长这一级或者到部门经理的时候，可能造成停滞。使得下面的员工不理解上面的`精神，上面的精神没有彻底传达到每一位员工。这样势必影响整个集团的服务质量的提高。
基于这种考虑，我们已经进行了第一轮培训，接下来，我们会有计划、有步骤地将培训普及，使每一位员工都有可能参与其中。
7.调动全公司员工积极性，多渠道进行创收。
在后勤集团所有公司当中，论创收能力，我们公司恐怕是最低的，因为所有的工作都是围绕“服务”这个主题进行的，创收很难。但是尽管很难，我们也要想方设法创造收益，“能创收一元钱，就决不创收一毛钱”，尽我们最大努力把创收工作做好。我们设想的具体办法有：
(1)开展家政业务。物业管理公司队伍中，很大一批是保洁员，也有很多干部有这样的实际经验。在家政这一方面从卫生保洁做起，比较符合我公司目前实际，也是创收的一个切入点。
(2)办公楼、教学楼、老师办公室的定点、定事、定量清洁。
(3)花卉租摆和买卖业务。公司校管部有花房，现只是为会议提供花卉租摆业务。我们考虑利用有限的资源，在花房现有规模能承受的基础上扩大业务，逢年过节或有喜庆节日的时候把花卉摆放在需要的地方，其一是做好服务，另一方面也能创收。
(4)承接小型绿化工程。大型工程我们暂时还没有能力承接，另外是受客观原因的限制，目前我们只能与后勤管理处达成协议，适当的在校内承接力所能及的小型绿化。
(5)增强、增加为学生进行更多的有偿服务项目。目前，物业管理公司对学生的有偿服务项目有两项，一个是全自动投币式洗衣机;另一个是在学生公寓安装了纯净水饮水机，提供有偿饮水。这样，不仅方便学生日常生活，还能为公司创收。除此之外，我们公司领导班子集思广益，努力在为学生服务方面下功夫，尽量做到社会效益与经济效益两丰收。
篇7：物业月度工作计划
1、积极与养生堂总务部协调，做好园区事物的协调工作。
2、继续1号楼人员招聘事宜，并做好后续相关培训工作。
3、做好过年期间的排班值班工作。
4、做好年底卫生大检查的各项工作。
5、1号楼相关服务要求、服务流程及标准的梳理落实。
6、1号楼前台外来人员把控要求及接待流程的明确。
7、1号楼设施设备进度等问题跟进，为1月研究所搬迁做准备。
8、做好设施设备的养护，做好园区能耗分析及时发现处理异常情况。
9、做好年底安全大检查的各项工作。
10、做好年底园区各项安全保卫工作。
12、做好1号楼监控设备的调整梳理。
13、园区绿化的冬季日常养护管理工作。
14、各部门做好日常及计划性服务工作。
篇8：物业工作计划
物业办理公司应拟定出浑扫保净任务逐日、每周、每个月、每季曲至每一年的打算放置。比方：
逐日洁净任务
(1)辖区(楼)内路途浑扫两次，成天保净;
(2)辖区(楼)内绿化带，如草地、花木灌丛、修建小品等处浑扫一次;
(3)楼宇电梯间地板拖洗两次，周围护板浑抹一次;
(4)楼宇各层楼梯及走廊浑扫一次，楼梯扶脚浑抹一次;
(5)搜集每户发生的糊口渣滓及倾倒渣滓箱内的渣滓，并背责浑运至指定地址。
每周洁净任务
(1)楼宇各层大众走廊拖洗一次(首要指下层楼宇，可一天拖数层，一周内包管全数拖洗一遍);
(2)业户疑箱浑拭一次;
(3)露台(包罗裙房、车棚)、庭院战水沟浑扫一次。
每个月洁净任务
(1)天花板尘灰战蜘蛛网断根一次;
(2)各层走讲公用玻璃窗擦拭一次(天天擦数层，一个月内包管全数擦拭一次);
(3)大众走廊及路灯的灯罩浑拭一次。
别的，楼宇的玻璃幕墙拟每个月或每季擦拭一次;花岗石、磨石子中墙拟每一年放置浑洗一次;普通火泥中墙拟每一年放置粉刷一次等。
按期查抄
物业办理公司可将逐日、每周、每季、每一年浑扫保净任务的详细内容用记实报表的情势牢固上去，有利于安插任务战停止按期查抄。
篇9：物业工作计划
一、完善安全管理体系，建立长效管理机制
为了做好安全管理工作，物业部计划在五月份成立安保组、保洁 组、维修 组归口部门，在物业部的形式下，在公司副总经理管线领导下，负责公司的全盘安全工作。下设执行小组，物业部以物业经理为小组成员，安保、保洁主管、维修主管为组员。同时公司实行主管级以上人员夜间巡岗制度，使项目在夜间公司各项目的突发应急事件得以快速稳妥处理，安全隐患得以消除。具体到每人晚上在项目住宿并负责夜班的巡查工作。
二、实行半军事化管理，培养安保精兵。
(一)严把进人关，狠抓基本功。
首先，在安保招聘过程中公司一直坚持“宁缺毋滥”的原则，建立了一套完整的安保员招聘、培训 和使用机制。对公开招聘和定点定向输送来的男青年从身体素质、文化素质、政治素质等方面严格把关，经严格检查后才能进入公司，在入职后试用期一个月，培训期间满后采用考核的方式，考核合格才能正式上岗。从此使上岗队员能尽快的熟悉工作情况，进入工作状态。
(二)有为才有位，实行带班、队长竞争上岗制度。
竞争上岗是一种科学选人用人机制，它有助于形成正确的用人选人导向，克服用人上的不正之风。过去挑选班长，实行的是一种“伯乐相马”的用人方式，难免存在看关系、讲来头、凭交情、论亲疏的情况。而公开的竞争上岗是一种“赛场比马”的用人方式，它为广大安保员提供了一试身手，一比高低的平等机会，这有助于安保员勤奋工作创出成绩。今后只要努力工作，不断提高自己，在公平竞争中就有获得留用或晋升的机会。采取科学用人的机制。同时物业部将根据公司的要求，适当拉开安保员、班长、队长的工资待遇，便宜层级管理，稳定员工。
(三)安保食宿训练一体化。
为了便于日常管理，公司物业部将实行安保员统一住宿、统一就餐、统一训练，达到了公司半军事化管理的目标。内容具体化，要求每天定点、定时训练，适时有序。
三、细化内部管理，提升安全服务品质。
(一)实施安保管理标准化。
面对目前轻纺城与建材城严峻的治安形势，为了使安全管理进一步规范 化、标准化，创建新城一流安保队伍的管理目标。物业部将制定《员工手册 》和《安保管理制度》等，其标准化的主要内容包含了物业安全管理人员职责标准化;治安保卫管理制度执行标准化;安保服务管理工作执行标准化;安全应急事件处理工作标准化;安全管理工作考核及奖惩标准化等。标准化的实施有效的推动了整体安全工作的提升，使公司安全管理更加规范和细致。
(二)加强消防管理，减少火灾隐患。
在消防管理过程中，以坚持“预防为主”、“防消结合”的思想。首先从物业服务的特点出发，在宿舍、办公楼与房屋装修巡检等日常性工作中，始终把消防问题作为一个主要标准进行控制，确保防范在先。其次建立完善的公司安保管理档案，落实目前租户的紧急联络方式和联络人，使租户在消防管理要有认识，在第一时间能与物业服务人员，特别是安保的联系。第三，制定适应九园工业园区实际、实效性强的火灾应急处理方案，使整个项目的灭火救灾工作处于有序的运行状态。第四由安保主管负责制订消防月检查的制度，对存在的问题隐患及时上报维修及更换、更新，使消防系统时刻处于完好状态。
(二)强化技防系统运用，将人防、技防有机结合。
在做好人防管理的同时，物业部将运用各类技防系统做到操作规范、及时报修。对物业部的技防系统实行了统一管理，由姚主管主抓，建立各小区技防设施档案，对规范操作、问题报修、维修养护等，使技防设施的有效利用率得到充分提高。同时为了使人防与技防的有机结合，要不定期组织进行各类综合演练，通过演练与培训增强安保员的实战能力，保障了宿舍楼与办公楼与在管区域内的财产安全和人身安全。
(三)成立专职巡逻监督岗。
为了加强安保岗位人员监督和夜间外围巡查，物业部将根据公司进度成立巡逻监督岗。白天负责检查安保员的岗位形象和值勤纪律，夜间负责各小区外围巡查和突发事件的紧急处理。巡逻监督岗的成立，一方面对检查过程中发现的安保员岗容风纪和值勤状况等方面出现的问题及时纠正，并对违纪人员给予教育批评，严重者报公司给予处分，从而严整队伍作风，有效提高值勤质量;另一方面由于巡逻监督岗良好的机动性使夜间项目的外围安全得到了保障，保证了夜间突发事件及时调度、及时处理，使区域防范工作得到深化和加强。
综上所述，物业部今年的重点工作放在安全管理上，包括对资产的重点清点与台账管理，同时在防汛、防寒上
为了加强安保 岗位人员监督和夜间外围巡查，物业部将根据公司进度成立巡逻监督岗。白天负责检查安保员的岗位形象和值勤纪律
开展工作。在安全管理工作中将根据新城公司这几年的工作经验，进行充分总结 ，吸取经验教训。同时，物业部充分认识到目前的管理安全工作距离现实的要求还存在较大差距，物业部将在今后的安全管理工作将仍以服务为重点，提高安全服务品质，在公司领导的指导下，使整体安全服务工作再上一个新台阶。
篇10：物业月度工作计划
1、积极与养生堂总务部协调，做好园区事物的协调工作。
2、完成1号楼人员招聘事宜(客服1人，秩序2人，保洁5人)，并做好后续相关培训工作。
3、配合园区1号楼研究所20xx年1月28日搬迁的各项工作。
4、配合完成甲方年会举办的各项事宜。
5、跟进园区1号楼外墙清洗相关事宜。
6、1号楼施工现场设备进度等问题跟进，。
7、做好设施设备的养护，做好园区能耗分析及时发现处理异常情况。
8、做好年底园区各项安全保卫工作。
9、做好青山路路面管理，保障园区车辆的进出安全。
10、跟进1号楼开荒保洁工作。
11、完成招聘绿化工2人。
12、园区绿化的冬季日常养护管理工作。
13、各部门做好日常及计划性服务工作。
篇11：物业月度工作计划
一、指导思想与工作目标
xx年是后勤产业集团公司深入改革和发展的关键一年。物业服务中心作为后勤公司“一体两翼”发展战略的一个重要部门，担负着改革和发展的重任。根据后勤公司三年发展规划和xx年工作要点 ，物业服务中心xx年度工作的基本指导思想是：坚持发展就是硬道理的基本原则，以人为本、强化管理，提高服务质量，大胆、积极、稳妥地推进中心的改革和发展，做到市场有新的发展，管理服务水平有新的提高，经济效益有新的突破，中心面貌有新的变化，争取全面完成后勤公司下达的各项工作指标。
二、基本工作思路
今年我们中心面临的主要任务：一是要深入进行体制的改革和机制的转换。二是要充分整合现有资源，努力做强做大。 因此，物业服务中心今年工作的重点，一是要加强内部的管理，建立起一整套比较科学、规范、完整的物业化管理程序和规章制度。二是积极创造市场准入条件 ，尽快与市场接轨，大力拓展校内外市场，创造更好的经济效益，实现企业做强做大的目标。
三、具体实施办法
（一）进一步加强内部管理和制度建设
1、对现有的制度进行整理和修订补充，逐步完善和建立与物业管理相适应的管理制度和程序。重点是理顺中心与管理站之间，以及各物业管理站内部的标准管理模式和制度，建立规范化的工作质量标准，逐步向ISO9000质量标准体系接轨。
2、完善监控考核体系。根据公司的要求，制定中心对站级的考核细则和考核办法，落实相应的制度和组织措施。实行中心考核与站级考核相结合。考评结果与分配相结合的考评分配体系。
3、进一步完善中心的二级管理体制，将管理的重心下移。规范明确各站的工作范
围、工作职责，逐步使二级单位成为自主经营、绩效挂钩，责、权、利相统一的独立核算单位。
4、进一步加强经济核算，节支、增效。经详细测算后，要将维修、清洁、办公用品、文化建设等费用核算到站，实行包干使用、节约奖励、超支自理的激励机制，努力降低运行成本。
5、加强队伍建设，提高综合素质。中心将继续采取请进来培训和走出去学习相结合等办法，提高现有人员的业务素质。同时根据后勤公司的要求，采取引进和淘汰相结合的办法，继续引进高素质管理人员，改善队伍结构，提高文化层次。逐步建设一支专业、高效、精干的物业管理骨干队伍。
6、争创“文明公寓”。根据省教育厅文件的精神和要求，在中心开展争创“文明公寓”活动。6号楼、9、10号楼、南区、大学城、纺院、师专等硬件条件基本具备的管理站，要在管理等软件方面积极努力，创造条件，力争在年内达到“文明公寓”标准。
（二）进一步完善功能，积极发展，提高效益
1、进一步解放思想，强化经营观念。各管理站要积极引入市场化的经营机制和手段，加强文化建设和宣传方面的投入，营造现代化管理的气息和氛围，创造融管理、服务、育人为一体的物管特色。
2、继续完善配套服务项目，提高服务质量。中心制订更加灵活优惠的激励政策，对服装洗涤，代办电话卡等现有服务项目进行支持和发展。同时新增一批自助洗衣机、烘干机等设备，进一步扩大服务市场，争取年内的营业额和利润较去年有较大幅度的增长。
3、做好充分的准备，积极参与白云校区物业市场的招标竞争。争取下半年在新教学楼等新一轮的招标中获胜，拿下一个点。
4、下半年武进校区新生宿舍和教学楼落成后，积极参与竞标活动，争取拿到1－2个点，拓展武进校区市场。
5、进一步加强市场调研和与本市兄弟高校间的横向联系和沟通，做好各项前期准
备工作，积极参与其他学校物业市场的竞标，力争拓展1－2个点，使中心的市场规模、经营业绩和经济效益均获得较大幅度的提高。
篇12：物业月度工作计划
众所周知，作为物业管理 行业安全是一切服务的基础，只有在保障安全的前提下才能使工业园的管理工作有序进行。经过几年来的风雨历程，新城公司在物业管理过程中积累了一些经验，但随着工业园的快速发展，物业部在此基础上还要有新的思维机制引进。下面将物业部本年度保安管理工作计划进行概述，请领导提出意见。
一、完善安全管理体系，建立长效管理机制
为了做好安全管理工作，物业部计划在五月份成立保安组、保洁 组、维修 组归口部门，在物业部的形式下，在公司副总经理管线领导下，负责公司的全盘安全工作。下设执行小组，物业部以物业经理为小组成员，保安、保洁主管、维修主管为组员。同时公司实行主管级以上人员夜间巡岗制度 ，使项目在夜间公司各项目的突发应急事件得以快速稳妥处理，安全隐患得以消除。具体到每人晚上在项目住宿并负责夜班的巡查工作。
二、实行半军事化管理，培养保安精兵。
(一)严把进人关，狠抓基本功。
首先，在保安招聘过程中公司一直坚持“宁缺毋滥”的原则，建立了一套完整的保安员招聘、培训 和使用机制。对公开招聘和定点定向输送来的男青年从身体素质、文化素质、政治素质等方面严格把关，经严格检查后才能进入公司，在入职后试用期一个月，培训期间满后采用考核的方式，考核合格才能正式上岗。从此使上岗队员能尽快的熟悉工作情况，进入工作状态。
(二)有为才有位，实行带班、队长竞争上岗制度。
竞争上岗是一种科学选人用人机制，它有助于形成正确的用人选人导向，克服用人上的不正之风。过去挑选班长，实行的是一种“伯乐相马”的用人方式，难免存在看关系、讲来头、凭交情、论亲疏的情况。而公开的竞争上岗是一种“赛场比马”的用人方式，它为广大保安员提供了一试身手，一比高低的平等机会，这有助于保安员勤奋工作创出成绩。今后只要努力工作，不断提高自己，在公平竞争中就有获得留用或晋升的机会。采取科学用人的机制。同时物业部将根据公司的要求，适当拉开保安员、班长、队长的工资待遇，便宜层级管理，稳定员工。
(三)保安食宿训练一体化。
为了便于日常管理，公司物业部将实行保安员统一住宿、统一就餐、统一训练，达到了公司半军事化管理的目标。内容具体化，要求每天定点、定时训练，适时有序。
三、细化内部管理，提升安全服务品质。
(一)实施保安管理标准化。
面对目前轻纺城与建材城严峻的治安形势，为了使安全管理进一步规范 化、标准化，创建新城一流保安队伍的管理目标。物业部将制定《员工手册 》和《保安管理制度》等，其标准化的主要内容包含了物业安全管理人员职责标准化;治安保卫管理制度执行标准化;保安服务管理工作执行标准化;安全应急事件处理工作标准化;安全管理工作考核及奖惩标准化等。标准化的实施有效的推动了整体安全工作的提升，使公司安全管理更加规范和细致。
(二)加强消防管理，减少火灾隐患。
在消防管理过程中，以坚持“预防为主”、“防消结合”的思想。首先从物业服务的特点出发，在宿舍、办公楼与房屋装修巡检等日常性工作中，始终把消防问题作为一个主要标准进行控制，确保防范在先。其次建立完善的公司保安管理档案，落实目前租户的紧急联络方式和联络人，使租户在消防管理要有认识，在第一时间能与物业服务人员，特别是保安的联系。第三，制定适应九园工业园区实际、实效性强的火灾应急处理方案，使整个项目的灭火救灾工作处于有序的运行状态。第四由保安主管负责制订消防月检查的制度，对存在的问题隐患及时上报维修及更换、更新，使消防系统时刻处于完好状态。
(三)强化技防系统运用，将人防、技防有机结合。
在做好人防管理的同时，物业部将运用各类技防系统做到操作规范、及时报修。对物业部的技防系统实行了统一管理，由姚主管主抓，建立各小区技防设施档案，对规范操作、问题报修、维修养护等，使技防设施的有效利用率得到充分提高。同时为了使人防与技防的有机结合，要不定期组织进行各类综合演练，通过演练与培训增强保安员的实战能力，保障了宿舍楼与办公楼与在管区域内的财产安全和人身安全。
(四)成立专职巡逻监督岗。
为了加强保安岗位人员监督和夜间外围巡查，物业部将根据公司进度成立巡逻监督岗。白天负责检查保安员的岗位形象和值勤纪律，夜间负责各小区外围巡查和突发事件的紧急处理。巡逻监督岗的成立，一方面对检查过程中发现的保安员岗容风纪和值勤状况等方面出现的问题及时纠正，并对违纪人员给予教育批评，严重者报公司给予处分，从而严整队伍作风，有效提高值勤质量;另一方面由于巡逻监督岗良好的机动性使夜间项目的外围安全得到了保障，保证了夜间突发事件及时调度、及时处理，使区域防范工作得到深化和加强。
综上所述，物业部今年的重点工作放在安全管理上，包括对资产的重点清点与台账管理，同时在防汛、防寒上为了加强保安 岗位人员监督和夜间外围巡查，物业部将根据公司进度成立巡逻监督岗。白天负责检查保安员的岗位形象和值勤纪律开展工作。在安全管理工作中将根据新城公司这几年的工作经验，进行充分总结 ，吸取经验教训。同时，物业部充分认识到目前的管理安全工作距离现实的要求还存在较大差距，物业部将在今后的安全管理工作将仍以服务为重点，提高安全服务品质，在公司领导的指导下，使整体安全服务工作再上一个新台阶，争取20xx年以崭新的面貌为新城贡献为量。
篇13：物业月度工作计划
尊敬的业户：
为规范物业公司的服务行为，加强业主对物业公司服务工作的认知度，让业主更加深入了解物业公司每月工作情况，保障业主在物业管理活动中的’知情权、监督权。特对本月主要工作内容及上月完成情况进行公示，内容如下：
一、物业管理服务部
1、继续实行暖心行动；
2、上门帮助大龄业主进行力所能及的维修；
3、上门提醒业主做好安全防范，替业主检查家中门窗是否存在安全隐患。
二、工程维修服务部
1、清理维护地库排涝泵；
2、更换地库照明设施；
3、设置完善天台晾晒区布局；
4、悬挂地库车位牌；
5、继续完善提升设备房现场品质。
三、环境管理服务部
1、单元楼过道、步梯、窗槽清理；
2、单元楼楼道墙面清洁；
3、刷洗苑区外墙青苔；
4、刷洗公园小道；
5、清洗景观水池；
6、麦冬补植及土壤翻新。
四、物业服务中心
1、经理接待日、业主座谈会；
2、开展贴心一号免费便民服务日；
3、组织业主无锡一日游；
4、举办“骑”乐无穷·汤山亲子游活动；
5、举办岩藤农场一日游活动。
篇14：物业月度工作计划
一、充分发挥z物业公司的团结协作精神，调动员工的主观能动性和增强主人翁意识。
1﹑每周召开一次工作例会，在总结工作的同时，积极充分听取基层员工的呼声﹑意见或合理化建议或批评。
2﹑不定期开展团队活动。组织员工进行爱卫生﹑爱护小区周边环境的宣传等活动，增强员工的凝聚力和向心力。
二、转变思想，端正态度，牢树为业主（住户）服务意识。
为了提升服务水平，我们将推行“全员首接责任制”.每一位员工都有责任和义务接待业主与访客的建议，并在传递到服务中心，并有义务跟踪处理结果，通知建议人，使服务得到自始至终完整体现。树立以业主为中心，并在首接责任制的同时，推进“一站式”全新的服务理念。
三、激活管理机制
1﹑管理处实行内部分工逐级负责制，即各部门员工岗位分工明确，各司其职，各尽其能，直接向主管负责，主管直接向经理负责，同时各主管与管理处负责人签订《管理目标责任书》。
2﹑管理处实行定时值班制，改变工作作风，提高办事效率，向业主公布管理处常设（报修）电话，全方位聆听业主的声音。
3﹑制定切实可行的管理措施，推行“首问责任制”。
4﹑健全完善管理处规章制度，如管理处员工守则、岗位责任制、绩效考核制度、内部员工奖惩制度等。
5﹑月绩效考核工作尽量量化，建立激励机制与健全绩效考核制，根据员工工作表现、工作成绩、岗位技能等做到奖勤罚懒，激励先进、鞭策后进。
6﹑完善用人制度，竞争上岗，末位淘汰。真正为勤奋工作、表现出色、能力出众的员工提供发展的空间与机会。
7﹑加强内部员工队伍管理，建设高效团队，增强管理处员工的凝集力。
四﹑严格管理，提高管理水平和服务质量。
1﹑小区业主向政府物业主管部门有效投诉为零；向物业公司主管部门有效投诉为2%，投诉处理回访率100%。
2﹑小区业主对服务工作的满意率达90%以上。
3﹑急修及时，返工﹑返修率不高于2%。
4﹑治安﹑车辆﹑消防管理无重大管理责任事故发生。
5﹑房屋本体及设施、设备按计划保养，运行正常，无管理责任事故发生。
6﹑管理处拟成立社区文化活动小组，负责开展丰富多彩的社区活动；充分利用宣传栏出一些内容涉及物业管理法规、典型个案、报刊摘要等内容的板报。
7﹑本年度记录﹑资料保存完整，及时归档。
8﹑物业管理服务费收缴率达95%以上；物业管理报告每年度向业主公布一次。
五﹑加大培训力度，注重培训效果。
